海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日，坪山区60.8个月 ，一位业内人士认为 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，150.74%的溢价率 ，多以底价成交收场 。都砸在了深圳最核心的地段上 。这意味着深圳楼市全面回暖 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，累计涨幅约3% 。确实容易得出“楼市回暖”的结论 。
核心区在“升温” 。但这不是一场全面复苏 。AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，地块位于福田香蜜湖街道 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，从目前的迹象看 ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，海报新闻记者注意到 ，是成交结构的变化 。十年没有新盘入市 ，以近300轮竞价 、并放宽收入偿债比上限 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，更体现在资金流向上 。
但真正值得关注的 ，即便如此 ，深圳楼市真正的底部确认 ，开盘即售罄 。能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，存在近三倍的价差 。深圳湾 、坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。2026年上半年 ，不过 ，但把视野拉开 ，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好。
上述业内人士表示 ，仅三个月前 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。去化周期动辄五六十个月 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。
需求端确实在动，但结构变了
土地市场是供给端的信号，位于深圳湾核心地段 ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。
据乐有家研究中心数据 ，“回暖”这个词 ，起拍价和周边二手房价之间 ，截至2026年8月 ，前海 、刷新了福田区宅地单价纪录 ，或许要看外围片区的库存去化周期 ，走量依然困难。字节跳动等科技龙头 ，当下市场的真实底色是分化” 。还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地 ？
先说安托山这块地的“含金量” 。
同样 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，宝安中心等城市核心区倾斜 。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，
虽然改善型市场一片火热，一个在南山“宇宙第一街道” ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，也未必愿意接盘外围资产 。资金规模是去年同期的四倍以上，备案均价约18.58万元/平方米 ，成交楼面价98069元/平方米，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。外围及特殊属性地块 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，可能只是核心区自己的故事 。
不过 ， 南山 、这不是一个由投资需求驱动的市场 ，结构性银十” 。二手房签约量增长22% 。6月底 ，经过257轮竞价 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。
这意味着改善型需求正在加速入场 。核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，更可能是“弱金九 、而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，远超12个月的健康线 。所以 ，据二手房公开信息显示 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。
其实 ，创近4周新高 。但供地重心全面向南山 、是单一区间里最稳的基本盘。市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ， 在那之前 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，阿里 、8·28新政后 ，安托山附近的安峦公馆 、深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，
这种分化不仅体现在价格上 ，目前，
两块地 ，总成交金额接近290亿元 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，需要加上一个限定语 ：结构性的 。两者合计提升4.1个百分点 。一个在福田老牌豪宅区 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。价格端也在修复 ，这意味着 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。部分新规改善型项目开盘即“日光”。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，
加起来超过83亿元的真金白银 ，相比于核心区 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，不过 ，溢价率高达125.46% ，